Usted va a vender una vivienda a través de una agencia inmobiliaria. Vea cómo formalizar el contrato de arras y el de la agencia para no salir perjudicado si el comprador se echa atrás, y cómo se tributa en estos casos…
Contrato de arras
Arras. Antes de escriturar la compra de un inmueble, es habitual que las partes firmen un contrato de arras penitenciales en garantía de que la operación va a realizarse. ¡Atención! Si eso no ocurre:
- Si incumple el comprador, éste pierde el dinero entregado, que se queda el vendedor.
- Por el contrario, si quien incumple es el vendedor, éste debe devolver al comprador el importe de las arras duplicado.
Ganancia. Si firman ese contrato y, tras el incumplimiento del comprador, usted (que es el vendedor) se queda con las arras, deberá declarar una ganancia patrimonial y tributar por ella en la base general de su IRPF, a un tipo de hasta el 47% (o superior en algunas comunidades autónomas).
Contrato de agencia
Comisión. Por otro lado, si ha contratado una agencia inmobiliaria para que encuentre a un comprador, tenga en cuenta que, salvo que hayan establecido lo contrario, la compraventa se considera “perfeccionada” al firmar el contrato de arras . ¡Atención! Por tanto, tras dicha firma, aunque el comprador se eche atrás, usted deberá satisfacer al agente inmobiliario la comisión acordada.
No deducible. Pues bien, Hacienda no admite declarar como pérdida la posible comisión que el vendedor (y, a veces, también el comprador) haya satisfecho al agente inmobiliario que ha intermediado en la operación . ¡Atención! Considera que es un supuesto de aplicación de renta al consumo, y no una pérdida deducible.
¿Cómo actuar?
Recomendaciones. Teniendo en cuenta todos estos aspectos, cuando firme un contrato de agencia, haga lo siguiente:
- En primer lugar, procure que dicho contrato especifique claramente que la comisión no se devengará hasta que se formalice la escritura de compraventa . Apunte. Así, si el comprador se echa atrás tras formalizar las arras, usted no deberá asumir la comisión del agente.
- Y, si eso no es posible, procure al menos que la cuantía de las arras sea superior a la comisión del agente y al IRPF que usted deberá satisfacer en caso de incumplimiento del comprador. ¡Atención! Así evitará salir perjudicado económicamente por dicho incumplimiento.
Ejemplo. Usted ha formalizado unas arras de 10.000 euros y ha pactado una comisión con el agente de 7.000. Si tributa en su IRPF a un tipo marginal del 45%, vea cuál será el neto que le quedará si ha pactado con el agente que la comisión se devengue sólo si se formaliza la escritura (caso 1) o si no ha incluido dicha cláusula (caso 2):
| Concepto | Caso 1 | Caso 2 |
| Devengo comisión | Escritura | Firma arras |
| Ganancia arras | 10.000 | 10.000 |
| Cuota IRPF (45%) | -4.500 | -4.500 |
| Comisión agente | 0 | -7.000 |
| Neto para usted | 5.500 | -1.500 |
Discutible. Que Hacienda no permita deducir la comisión satisfecha a la agencia es algo discutible. Dicha comisión está directamente relacionada con la compraventa fallida que origina la ganancia de las arras , por lo que debería poder minorar esa ganancia. Apunte. Así pues, en estos casos cabe la posibilidad de defender la deducibilidad de dicho gasto frente a los tribunales.
Acuerde que la comisión se devengará a la firma de la escritura. Y, si eso no es posible, pacte al menos un importe de las arras superior a la suma de dicha comisión y a la cuota de IRPF a pagar por la ganancia patrimonial originada por dichas arras.